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商务调查公司解释不动产物权归属的判断标准 |
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确认不动产物权归属的标准是什么？《物权法》“第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”依照此条规定 ，判决不动产物权归属的标准是登记。除此之外，没有任何依据判断归属。当然《物权法》“第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”规定，自当别论，而且该规定中人民法院的法律文书适用的范围亦为《物权法司法解释一》“第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”所确定，并不会包括其他的确权法律文书。物权法司法解释一明确规定，对于不动产物权之归属可以作为民事案件受理。然而，并未进一步规定判断归属的法律要素。于是，在归属纠纷起诉之后，如何判定不动产物权归属，成为一道难题。
众所周知，合同不会成为不动产物权归属的标准。因为合同属债权债务关系，是物权变动的基础行为。当合同关系存在时，只能证明不动产物权发生变动的路径，要实现变动的效力按物权法第六条的规定，得依登记。
物权法司法解释一中规定不动产物权归属的前提是，不动产物权已经登记，只是名不符实。所以，该司法解释中出现了个“真实权利人”。真实权利人的概念并未作规定，从字面意思理解，应当是与登记人相对的人，也就是说，登记人为名义上的权利人。真实权利人如何行使权利，应当不唯起诉一途，应当可以登记人进协商，将登记名称变更为真实权利人。这一点是否 可行，我们先来看一下不动产登记暂行条例的相关规定，变更为真实权利人的程序并不存在，但在实施细则中有关于登记错误的更正登记程序，也就是说，只有行政机关的错误登记才有变更的可能，这种错误不是法律意义上的，是事务性质上的，在变更时并不需要另一方当事人的意思表示。
不动产登记在谁名下，谁就拥有该不动产物权，此为法律规定，亦为常识。照此发生的不动产的流转，受法律保护。第三人相信登记人即是权利人并不错误时，真实权利人凭什么来证明自己是登记人以外的权利人，他唯一能做的是，将自己登记为权利人。为此，首先要做的是，撤销登记。何能实现撤销登记，得从登记如何实现的角度着手。换言之，登记人当时登记在自己名下的法律文件是虚假的。
证明法律文件的虚假，应由真实权利人举证。此种证实的过程并不能求助于他方的意思表示，因为即使登记人同意真实权利人的主张，登记机构并不会因此改变自己的登记行为。也就是说，意思表示不能达到变更登记的目的。如此，证明法律文件的虚假，得求助于民事诉讼的的确认。即使得到确认，如果这种虚假是真实权利人与登记名义人相互串通而成，并不会影响登记的效力。此种情形下真实权利人要获得登记必须持有法院回转房屋的判决。如果虚假不是相互串通而成，则在民事判决确认虚假之后可能提起行政撤销登记之诉。
由上，可知，当真实权利人未得到不动产物权登记时，只是一个权利主体而不是不动产物权的所有人，当并非所有人时，而要求确认物权归属，则缺乏事实与法律依据。
综上，确认不动产之归属，得依登记进行，当登记为非权利人名下时，真实权利人得通过否定登记的法律文件的民事诉讼之后，再提起行政诉讼完成确认之诉。而不是径行提起民事诉讼要求确认归属。而且，如篇首所述，此种确权判决不属于物权法第二十八条规定之法律文书，质言之，此种判决并不会发生不动产物权变动的效力。 |
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